首創置業融資新嘗試

劉曉光幾乎從來不掩飾其對融資的渴望之情，幾乎市場上出現的融資方式，首創置業都曾經嘗試過。

　　“每個禮拜兩個國際投資基金的人坐在辦公室，手里握著錢挑著我們的項目，我們只能眼睜睜地看著自己的項目被對接，我想中國大多數的房地產都和首創一樣的。”

　　首創集團總經理劉曉光一直在追求著成立自己的房地產基金的夢想。

　　新嘗試

　　“我們在融資途徑上做了很多的嘗試，都是圍繞一個前提，就是如何想辦法把資本市場和股票市場的錢拿進來，把資金市場的錢踢出去。”劉曉光說。

　　劉曉光并透露，首創置業最近在和歐洲的基金管理公司談著一種全新的合作模式。“最開始，我們商量由我們在中國拿項目，由他們到海外募集資金，雙方各占50%的股權，組成了很多項目的合資公司，他們的種子基金有1億美元，他再募集8億資金，然后打到我們的項目上來。后來我們想，干脆我們成立一個項目管理公司，與國外的基金公司簽定長期契約，我們在管理公司中擁有一定的股權，管理項目，合理的收費，這個是合法的。”

　　按照這樣的做法，首創置業實際上在三個層次上占有股權。第一層次是在歐洲成立管理公司的時候占有股權；第二層次是我們在國內成立項目公司，在項目公司中占有股權；第三層次是在項目群中占有股權，而且首創置業取得了絕對的項目管理運營權，外資合作最終只可以充當投資者的角色。這樣，首創置業既獲得了資金支持，又通過掌握管理權而規避了異地開發相應的風險。

　　“與其第二大股東GIC的合作可以是這種方法的雛形，雖然其是股東，但雙方在項目層面繼續進行著資金的合作。”某房地產分析師對記者說。

　　目前，位于北京的A-Z TOWN和首創置業的天津項目，都將與GIC進行項目資金層面的合作，而太原等地的項目也正在進行這方面的談判。顯而易見，這種模式將成為首創置業在2006年全國化擴張過程中的主導模式。

　　據了解，首創置業已經與歐洲的基金公司開始初期的接觸，并擬訂了初步合作方案。

　　探索之路

　　首創置業是首創集團旗下的專業房地產公司，2003年在香港上市，始終致力于投資開發中高檔住宅、甲級寫字樓以及高檔商用物業，并有計劃地將部分酒店、商場等作為投資型物業長期持有。

　　2004年，首創集團曾經高調喊出“全球私募——整體上市”的口號，最終因為內部結構復雜等原因而擱置。2005年，劉曉光對媒體透露，數家國際大投資者(包括產業合作伙伴和投資基金)目前已經與首創集團達成簽約意向，之前一直為國有獨資企業的首創集團將通過出讓部分股權大舉私募資金人民幣近百億元。

　　而從首創集團內部曾傳出消息，首創置業還沒有被納入私募資產的范圍內，截至2005年7月底，首創置業擁有的土地儲備約為389萬平方米，其中94%已取得長期土地使用權，足以滿足集團未來4至5年的發展需要。與此同時，集團將根據發展戰略和經營計劃持續補充優質的土地儲備。

　　劉曉光幾乎從不掩飾其對融資的渴望之情，幾乎市場上出現的所有融資方式，首創置業都曾經嘗試過。

　　從1994年開始，首創置業就開始籌備中國最早的基金，他們先在香港找了一兩個發起人，然后共同組成一個公司，募集了5.4億元現金，然后把這些錢打到境內來，開發了第一個項目。

　　“國六條和十五條出來以后，我認為中國的房地產市場會出現新的一波洗牌，會有很多好的土地出現，對于有實力的企業而言是一個很好的并購機會，但是資金是一個必要的前提，中國的房地產企業一定要懂得去資本市場拿錢，一個好的地產企業只有可以不斷的融資，可以獲得有效持續發展。”劉曉光認為。

　　在2005年風聲水起的海外REITs模式中，首創置業也曾插足，不同的是，首創是找到國際上做REITs的公司，然后通過提供項目來進行合作，卻因為對方對項目收益率太高的要求而困難重重。比如說美國公司做REITs，要求提供的物業利潤要達到12%，這樣很高，另外聚集在物業的項目比較高，劉曉光在北京、上海考察了一番，發現達到12%凈利潤的項目不多，最后只好把幾個項目打到這一個項目來，使其利潤率達到12%。

　　“政府是通過行政的手段對資本供給進行緊縮，企業通過市場的手段對資金供給愿望更加的擴張，這些都讓融資愈加迫在眉睫，而大部分的企業卻只能求助于海外資金。”劉曉光說。

彭婷婷 來源：財經時報