房價(jià)下半年或止跌企穩(wěn)關(guān)鍵在價(jià)格能否理性回歸

 日前，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和中城聯(lián)盟聯(lián)合發(fā)起的REICO工作室發(fā)布年度報(bào)告指出，由于已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價(jià)的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能會(huì)有利于房價(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)，而加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度等影響房價(jià)下行因素，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定因素將會(huì)大于房價(jià)下行因素，因此預(yù)計(jì)2009年下半年房價(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。

    報(bào)告稱，2008年全國房價(jià)出現(xiàn)近10年來的首次下跌。報(bào)告顯示，2008年8月，70個(gè)大中城市房價(jià)出現(xiàn)近10年來首次下跌，其跌幅逐月加大，房價(jià)下降城市的數(shù)量也在逐步增多。截至2008年12月，70大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2%。去年12月份房價(jià)下跌之勢(shì)愈演愈烈，70大中城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個(gè)城市二手住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。

    與此同時(shí)，房屋交易量和房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿在持續(xù)下降，空置面積在較快增加。其中去年1至11月商品房銷售面積同比減少18.3%，11月底商品房空置面積同比增加15.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降從2008年二季度就開始顯現(xiàn)，6月份起反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)均為同比負(fù)增長。

     REICO工作室相關(guān)人士表示，綜合數(shù)據(jù)顯示，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降等因素綜合作用下，房價(jià)在去年三季度出現(xiàn)首次下跌，四季度房價(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。

    對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)2009年房價(jià)有望止跌企穩(wěn)表示充滿期待。北京君龍時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理王維表示：“市場(chǎng)確實(shí)會(huì)回暖。”王維認(rèn)為，今年下半年，受諸如“80后”結(jié)婚潮、前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長的消費(fèi)釋放、其他投資產(chǎn)品的疲軟等因素影響，樓市極有可能會(huì)有量的回暖。但是“真正的價(jià)格回暖，可能要等到 2010年”。王維分析，首先，作為準(zhǔn)金融產(chǎn)品的房地產(chǎn)，市場(chǎng)的周期性特征十分突出，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的依賴性很大。如果宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)沒有顯性好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將受到較大影響。其次，2009年，北京市計(jì)劃新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、政策性租賃住房850萬平方米。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化造成產(chǎn)品本身的細(xì)分。開發(fā)商只有深入研究產(chǎn)品、提高舒適度、增加附加值，才能保住市場(chǎng)需求量。

    第三，打破觀望，重新樹立消費(fèi)者信心十分重要，也相應(yīng)需要時(shí)間和調(diào)整過程。

    止跌企穩(wěn)關(guān)鍵要看兩點(diǎn)：一是政府出臺(tái)的一系列如減息、減免交易稅等政策能否真正刺激老百姓的購房消費(fèi)欲望。二是看房價(jià)能否理性回歸，這取決于開發(fā)商能否把房價(jià)降到消費(fèi)者能夠接受的程度。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長朱凌波也表示：“目前，中國房地產(chǎn)遭遇了前所未有的量價(jià)齊跌的頹勢(shì)危機(jī)，市場(chǎng)上觀望氣氛十分濃郁，老百姓對(duì)房屋降價(jià)預(yù)期很高。隨著時(shí)間的推移，交易量還有進(jìn)一步下行的趨勢(shì)。”朱凌波分析認(rèn)為：“其實(shí)使交易量恢復(fù)的最好辦法就是降價(jià)，降到消費(fèi)者和投資者認(rèn)可的心理價(jià)位。”朱凌波告訴記者，像萬科整體戰(zhàn)略降價(jià)幅度達(dá)25%，包括北京遠(yuǎn)洋山水從每平方米1.8萬元直降到每平方米1.2萬元，當(dāng)天就回籠了8億多元現(xiàn)金。朱凌波表示：“其實(shí)老百姓與開發(fā)商的博弈是有底線的也是公平的，好的地段、好的產(chǎn)品包括開發(fā)商的成本和應(yīng)該賺取的利潤，消費(fèi)者心里是有數(shù)的。如果開發(fā)商把價(jià)格降到社會(huì)可以接受的利潤率，交易量一定會(huì)恢復(fù)甚至大幅反彈。因?yàn)樾枨笫钦鎸?shí)的，期望是合理的。”

    據(jù)悉，報(bào)告所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)來源于2008年7月至10月對(duì)北京、上海、廣州等9個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，包括62個(gè)開發(fā)企業(yè)，涉及81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。