住建部發布新政“公積金建公租房貸款最長5年”

公租房租金下調面臨壓力

　　本報訊 公積金建公租房貸款最長5年。本月5日，住建部發布的這條新政，將公租房再次推到風口浪尖。北京公租房管理細則雖未出臺，最終租金還未揭曉，但“5年上限”規定已使官方租金下浮的打算面臨壓力。

　　上周，京城公租房成本租金公布后，由于最高成本租金為30元/月/平方米，受到了公眾質疑。對此，北京市住建委曾答復稱，最終租金將會下浮。但住建部的新政，使不少市民對下浮空間表示懷疑，“成本租金已經很高，跟市價不相上下。這回又規定政府要在5年內還清貸款，那么政府還有沒有下調租金的能力？”豐臺居民張先生已提交公租房申請。

　　“利用公積金貸款建公租房，有沒有征得公積金所有人的同意？”對此，經濟學家馬光遠表示，為保證公積金安全，減輕市場運營風險，住建部的“5年上限”新政并無不當之處。但帶來的直接影響就是，作為公租房的主責方，官方將面臨資金壓力，“單從這個角度看，想要下調最終租金，就得投入更多的財政補貼，花納稅人更多的錢。”

　　馬光遠建議，北京住建部門應盡快打通公租房的融資瓶頸，擴大公租房的房源，“公租房不一定非要政府建，政府可以租商品房，再轉租給‘夾心層’，變通方式很多。”

　　■ 專家建議

　　變通方式1

　　補貼開發商建公租房

　　馬光遠認為，此前引發的公租房成本租金風波，以及目前面臨的公積金還貸壓力，均因官方沒有打通公租房的融資瓶頸。

 

　　“政府出面建公租房，要征地，要拆遷，遠不如轉給開發商。”他建議北京借鑒香港地鐵的運營模式，“建地鐵肯定是虧本買賣，可香港政府把地鐵地面地皮的經營權給了地鐵建設方，地鐵建得很好，資金難題也解決了。”

　　中國房地產研究會研究部主任胡安東同樣認為，北京可以利用外商云集的優勢打破公租房資金壁壘，“澳大利亞等國家就是這樣做的，外商投資的附加條件就是建保障性住房，最起碼解決其自有員工的住房問題，北京也可以采用這樣的做法。此前，因為不能覆蓋非京籍人員，北京公租房也曾備受質疑。”

　　變通方式2

　　變商品房為公租房

　　目前，北京公租房的建設規模為50萬平方米。馬光遠認為，這一建設規模約可提供一萬多套公租房，最多解決3萬人的住房問題，“肯定不夠。現在，一些符合廉租房、兩限房、經適房標準的人還在排隊。”

　　他建議，官方應多方面籌集公租房房源，鼓勵一部分商品房轉化為公租房，“北京的商品房租賃市場很活躍，相對成熟。政府可以承租商品房，再轉租給公租房群體。比如市價1500元/月的商品房，政府可以以1000元/月的價格轉租，自己承擔500元。”

　　胡安東表示，國家制定公租房策略，總體目標為不限戶籍，比如不少非京籍人員，同樣繳個人收入所得稅、公積金，城市貢獻率并不少于京籍人員，不應該把這部分人排斥在公租房之外。但由于北京流動人口數量龐大，遠高于其他城市，如果將非京籍人員納入公租房范圍，政府將承擔更大的壓力，“解決的方法之一就是廣籌房源，房源多元，政府不要完全憑借自建。”

　　變通方式3

　　租金與人均收入掛鉤

　　正在建設的3處公租房中，豐臺黃土崗的成本租金最高，達30元/月/平方米，即租一間50平方米的房屋，月租金達1500元，與周圍市價不相上下。此前，市住建委曾回應，成本租金不是最終租金，最終租金還會下浮，具體金額將按低于周邊租金20%至30%。

　　馬光遠認為，公租房最終租金的計算模式不應該對比成本租金，更不應該跟周邊市價掛鉤。他認為，公租房建設所用的資金，除了公積金貸款，還有政府撥款，例如今年中央政府就撥了630億，還有地方的土地出讓金，“正因為有如此多的財政撥款，如果按建設成本定價，一旦成本租金較高，公眾難免會提出質疑。”

　　他表示，如果對比周圍市價，公租房租金也較易遭受詬病，“市價是浮動的，百姓覺得現在的北京房屋租賃市場價格已經偏高。可市住建委的相關負責人曾表示，北京的房屋市場租金偏低。兩種截然不同的觀點，癥結在于觀測點不同。住建委方面認為，不應該用房改房等老舊房屋，對比公租房。”他建議，北京公租房最終租金與公租房群體的人均收入掛鉤，“先界定好，哪些人是公租房的對接面，如包不包括非京籍人員，再確定人均收入，最后出臺最終租金。”