上海房價今年或有10%下跌空間

據上海房地產成交量數據的最新統(tǒng)計，元旦長假之后的第一周（1.5-1.11），上海一手商品房供應量推出房源共12批次，共計47.7萬平方米，比元旦假日前一周萎縮近8成。國信證券的統(tǒng)計則顯示，該周上海一手商品住宅可售套數63724套，環(huán)比下降1.7％。
　　在成交量方面，上海樓市依舊保持“膠著”狀態(tài)。一手商品房成交量3738套，成交面積34.7萬平方米。其中商品住宅成交27.8萬平方米，環(huán)比增長8.6％，成交套數與元旦前一周基本持平。
　　日前，上海市市長韓正表示，2009年要把擴大內需作為保增長的根本途徑，進一步鼓勵和促進住房消費，促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。看來，今年上海樓市維穩(wěn)仍是主基調。
　　二手房價跌幅趨緩
　　新年伊始，上海一手房出現推盤不多、成交平穩(wěn)的同時，二手房則出現了回升。
　　根據上海二手房指數辦公室最新統(tǒng)計顯示，12月上海二手房價格指數為2316點，環(huán)比11月微降3點，跌幅為0.15%，環(huán)比下跌幅度大幅收窄。自2008年8月上海二手房指數出現22個月以來的首次下跌后，跌幅三個月來分別為1.07%、0.91%和0.82%。此外，從上海全市來看，52個板塊中共有25個板塊出現上漲，占總量的48.1%，平均漲幅為1.02%，上漲板塊環(huán)比成倍增加。
　　上海二手房指數辦公室表示，上漲板塊數量增加是市場趨穩(wěn)的一種信號。政府針對二手房市場連續(xù)出臺的政策，起到了防止市場繼續(xù)快速下滑的作用。市中心區(qū)七成以上二手房被重新劃入普通房范疇，激發(fā)了一部分需求釋放，房屋價格出現反彈。
　　瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇告訴記者，預計上海房地產市場將在今年第三季度出現反彈。他表示，上海房地產的調整事實上從2007年10月就已開始，根據香港、臺灣等地的調整經驗看，這輪調整的時間基本可以確定為兩年，因為上海居民的房屋需求和收入水平也在逐步上升，因此調整時間不會如日本或歐美一些國家那么長。
　　上海或有10％下行空間
　　王震宇認為，此輪房地產調整也許在價格上并沒有見底，可能還要下跌10％左右。許多房地產商的存貨量依舊很大，以北京房地產商為最，而上海和深圳則較小，因此各城市房地產市場的反彈程度和節(jié)奏并不一樣，北京的調整將持續(xù)更久，上海的反彈時間將來得早些，深圳市場可能介于兩者之間。
　　戴德梁行13日發(fā)布的統(tǒng)計數據稱，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓存量商品住宅約3800萬平方米，消化存貨平均要9個月。不過，上海壓力最輕，存量商品住宅約302萬平方米，目前每月成交量約79萬平方米，消化這些市場存量需要4個月時間。
　　在12日的上海“兩會”上，上海長風地產有限公司副總經理祁紅衛(wèi)表示，目前上海房價相對于居民實際收入水平仍相當高，存在合理的下降空間。上海中心城區(qū)中環(huán)線以內樓市泡沫不是很大，但中環(huán)以外房產價格依然相當虛高。今年房價整體將呈理性回歸和成交復蘇的態(tài)勢。祁紅衛(wèi)將房價上漲“主要責任”歸咎于近幾年海內外熱錢推波助瀾所造成的各類生產成本急劇上升。以普陀區(qū)長風地塊為例，2004年底該區(qū)域內土地出讓樓面價格約在每平方米3000元上下，2008年初該區(qū)域內的4號東南地塊竟然漲至每平方米17000元。
　　上海豪都房地產開發(fā)經營有限公司董事長屠海鳴也認為，2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達到30％，一些豪宅的利潤甚至會接近50％。如果要使得樓市健康發(fā)展，合理的利潤率應在15％左右。以目前上海樓市的均價來看，存在下調5％－10％的空間。