長三角土地市場寒流不散

2009年1月8日，雪后南京寒意正濃。在南京市房地局新年第一次土地拍賣會上，也是一樣的肅殺之氣：四塊土地出讓，只有一塊有輕微爭奪，另一塊是底價成交，兩塊地流標，流標率50％。
同在長三角的上海、杭州也是如此，土地市場冷冷清清。2008年，上海推出經營性土地71幅，供應面積為2007年全年的40%，即便如此，流標率依然高達16.7%，成交面積僅為2007年的22%，成交地塊中有7成是以底價成交。土地成交量，成為三年來最低。

上海：土地“批租”又回來了

　　用易居中國分析師薛建雄的話說，上海現在的土地出讓，實際上又回到了2005年以前的招商批租形式。他解釋說，隨著動遷成本、建安成本的增加，開發商自身的經營成本在增加。這個時候房價又在下降，開發商沒有能力再去拍賣拿地。政府只能找愿意出錢拆遷的開發商進場，在稅費、配套、價格方面談好條件，才能達成交易。現在的拍賣實際上大多只是走個流程。
　　統計顯示，上海市的土地成交量，2003年為1500萬平方米左右；2004年為300萬平方米；2005年，因為當時調控極為嚴格，雖然推出土地300萬平方米以上，但大多數流標，最終只成交40萬平方米；2006年成交700萬平方米；2007年大幅度上漲，成交土地1000萬平方米左右。2008年的土地市場和2005年極為相似，成交低迷。
　　盛基集團副總裁朱詠敏對記者說：“一般來說，當年的土地供應，預示著未來兩年的商品住宅供應。2008年的土地供應少，2009年、2010年上海住宅供應也會相應減少。”
　　事實上，自2004年起，上海市土地供應已經銳減，2004年至2006年，三年土地供應僅為1300萬平方米；2007年，上海房價大漲，其中的原因之一就是之前幾年土地供應過少。
　　據規劃，上海未來幾年土地供應都很緊張，上海市住房建設規劃（2008年～2012年）（征詢意見稿）顯示：在此規劃期內，全市新增住房建設用地供應總量約為5000公頃左右，同時加快已批未建土地的開發建設。這些土地中，含有大量配套商品房和廉租房用地。因此，業界預計，屬于住宅用地供應最多只有一半左右，那就是每年供應500萬平方米。
　　方方工作室首席分析師胡宗亙對記者說：“土地供需的同步銳減，跟不上商品房銷售的速度，2008年經營性用地的出讓地塊可建建筑面積約350萬平方米，同期商品房銷售面積是950萬平方米。2008年土地供應不足，將對之后兩年房地產市場產生積極影響。”
地方國企及市屬企業成購地主力

　　整個長三角區域，無錫算是一個“亮點”。2008年，無錫只有5.8%的地塊流標，同時有39.6%的地塊產生溢價。而據胡宗亙介紹說，2008年，寧波的土地流標率為37%；杭州土地市場也有15%的流標率。
　　常州2007年及2008年成交總量均在400萬平方米以上，主要動力來自于主城區改造。大規模的土地成交量帶來1100萬平方米的商品房潛在供應，而同期常州商品房銷售面積僅為296萬平方米。未來幾年，常州房地產市場都將保持充足的供應體量。
　　南京房地產研究機構網尚機構公布數據顯示，截至2008年底，南京市土地總出讓面積為331.78萬平方米，共成交量為421.69萬平方米。而2007年，南京市土地上市量為943.35萬平方米，總成交量為1006.76萬平方米。與2008年相比，出讓面積縮水64.83%，成交量下降了58.11%。
　　“土地出讓市場的平淡，也反映在購地企業構成上。”胡宗亙說，“2008年購置土地最多的20家企業中，僅保利地產一家上市公司。地方國有企業以及市屬企業成為購地企業主力。”
　　與此同時，據上海產權聯交所信息顯示，2008年前11個月，通過上海產權市場進行房地產產權融資項目有152宗，成交金額151.75億元，同比增長67.85％，成為2008年交易最活躍的行業之一。