北京大紅門地塊開標(biāo)聯(lián)合體漸成拿地“主流”？

12月5日，北京市豐臺區(qū)大紅門西路26號地塊開標(biāo)。在5家投標(biāo)單位中，奪標(biāo)呼聲最高的是出價最高的“聯(lián)合體”，由北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成（以下簡稱“聯(lián)合體”），投標(biāo)價格為7.5億元人民幣。

　　又一個“國資聯(lián)合體”
　　廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為投標(biāo)單位之一，目前以5.5億元的投標(biāo)價與北京中瑞建達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并列第二位。在北京富力地產(chǎn)副總經(jīng)理王志剛看來，該地塊最終應(yīng)該會由“聯(lián)合體”獲得。王志剛告訴記者，競標(biāo)價格是根據(jù)銷售價格來定的，富力的出價，屬于大眾化產(chǎn)品的定位。
　　根據(jù)招標(biāo)公告，該地塊的規(guī)劃建筑面積約為15萬平方米。東至馬家堡路，西至北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍，北至石榴莊路，南至西馬場北里。招標(biāo)底價為4.1億元。
　　這并非北京今年出現(xiàn)的第一個土地競標(biāo) “國資聯(lián)合體”。11月底，備受關(guān)注的廣渠路36號地即由北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司和北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合競得，成交價為26億元，折合樓面價為5647元/平方米。在廣渠路36號地的出讓中，政府將“價高者得”的拍賣政策，改為“綜合評分”的招標(biāo)政策，防止土地價格上漲。城建和城開聯(lián)合體在招標(biāo)文件中寫明了“意向銷售價格9500元/平方米”使它們加分不少。
　　“之所以與北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合競標(biāo)，是因為雙方有過合作經(jīng)歷，認可對方的開發(fā)水平，而且雙方都是國企，各方面都好溝通。”“聯(lián)合體”中的基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司負責(zé)人張先生告訴記者。
　　北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是北京化工集團所屬的國有獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)了華騰園住宅小區(qū)、華騰大廈等項目。
　　張先生表示，公司從兩三年前就開始關(guān)注該地塊了。“我們認為這里的土地價值被低估了。十一五規(guī)劃和北京城市新規(guī)劃都在向南移，而南城需要一個區(qū)域來帶動土地價值的上升。”目前南城的主要問題是配套設(shè)施不完善，但大紅門地區(qū)在這方面相對成熟一些，有萬客隆超市等商業(yè)。同時，大紅門西路和馬家堡東路正在進行改造和延伸，該地區(qū)土地價值的攀升值得期待。因此，“聯(lián)合體”認為目前報出的價格很合理。
　　對于“聯(lián)合體”而言，還有一個因素對己有利，即將來會有地鐵通至該地塊。拋開“聯(lián)合體”資金雄厚的國企背景不談，基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司正是在原北京地鐵集團公司基礎(chǔ)上改組成立的，因此在多方面都有優(yōu)勢。
　　目前“聯(lián)合體”對該地塊的規(guī)劃是，用三分之一的面積（約5萬平方米）做商業(yè)，且全部持有。“雖然風(fēng)險大，但是潛在利潤高，這也是撼動區(qū)域價格的另一砝碼。”住宅部分會在70%的90平方米戶型的基礎(chǔ)上，盡可能地挖掘土地價值，以中端價位出售相對高端的產(chǎn)品，售價暫定9000元/平方米。“聯(lián)合體”的資金主要來自股東集資。
　　“強強聯(lián)手”玄機
　　該“聯(lián)合體”也參與過四惠地塊的競標(biāo)。當(dāng)時“聯(lián)合體”給四惠地塊的報價為6億元，曾有業(yè)內(nèi)人士分析，這個報價恰到好處，不僅比底價3.7億元高出許多，而且其樓面地價不到6000元/平方米的價格既符合現(xiàn)在周邊房價的標(biāo)準(zhǔn)，又能符合政府“宏觀調(diào)控、限制房價”的精神。張先生證實，當(dāng)時確實是出于政府在抑制房價的考慮才報出了這個價格，但在競標(biāo)單位的報價中只排名第六。
　　在四惠地塊競標(biāo)中出價最高的中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這次也同樣出現(xiàn)在大紅門地塊的競標(biāo)名單之中，以5.4億元的報價僅排第四位。
　　反觀大紅門地塊，中遠在大紅門附近也擁有住宅項目，即遠洋·自然。同時競標(biāo)的北京中瑞建達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則在此開發(fā)了陽光傾城（陽光左右間）項目，目前均價為7050元/平方米。
　　目前“聯(lián)合體”已達成初步協(xié)議：基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和北化房地產(chǎn)的股份比例分別為75%和25%，利潤也按此比例分成。但是張先生強調(diào)，這只是一個初步的意向，而非最后結(jié)果。“聯(lián)合體”對該地塊各方面的看法都早已達成一致。
　　對于聯(lián)合拿地現(xiàn)象，王志剛認為，各個公司都有自己的優(yōu)勢，強強聯(lián)手是很正常的，如果運作得好肯定有優(yōu)勢。
　　一位不參與此次投標(biāo)的業(yè)內(nèi)人士認為，聯(lián)合競標(biāo)是因為資金不夠。雖然該聯(lián)合體和城建城開一樣，都是國企，但“有錢不等于有現(xiàn)金”。不過，這種聯(lián)合體的出現(xiàn)和宏觀調(diào)控沒有必然聯(lián)系，應(yīng)該只是房地產(chǎn)企業(yè)向大型化過渡的產(chǎn)物。
　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“聯(lián)合體”會形成趨勢，但合作中會出現(xiàn)各種問題，對利益分配可能發(fā)生分歧。同時合同也很難面面俱到，人、財、權(quán)往往很難分配好，因此，這種“聯(lián)合體”最終還是會少下來。

來源：搜房