土地、資金博弈引發新一輪并購潮

由于并購的過程非常復雜，已經浮出水面的并購多是受前兩年宏觀調控政策的影響，而新一輪的宏觀調控還將加劇這種趨勢。

“地產并購潮”正在悄然地改變著未來房地產的整體格局。

業內人士的預測言猶在耳：宏觀調控使得房地產土地和資金的環境發生了根本變化，而并購也將在這種動力之下越演越烈。

并購潮

8月5日，萬科(000002)完成了對南都的整體收購。

當日，雙方正式宣布，萬科以17.6566億元的總價受讓南都房產60%的權益，以及南都集團在上海、江蘇的剩余地產業務的權益。而早在去年3月，萬科就曾以18.6億元的現金收購上海南都70%、蘇州南都49%和浙江南都20%的股份，并成為南都房產的控股股東。

據了解，整體收購之后，浙江南都房產也將正式更名為浙江萬科南都。

同一天，萬通先鋒置業(600246)發布公告稱，該公司與東兆長泰投資有限公司達成戰略合作協議，雙方同意就東兆長泰在京、津、渝三地的房地產項目開展全面戰略合作，形成強勢互補。作為戰略合作第一步，該公司擬收購東兆長泰旗下北京廣廈富城置業有限公司62.5%股權，對價為5000萬元。

而此前，億城股份收購晨楓家園的消息已廣為流傳。據了解，7月25日，億城股份(000616)與北京晨楓房地產開發有限公司、天津億通實業投資有限公司簽訂了《晨楓家園項目合作開發協議》，億城將投資人民幣2億元參與晨楓家園項目的開發，并為北京晨楓申請8000萬元信托貸款提供擔保，以獲得該項目分配收益。

實際上，類似的個案在市場中不斷上演。

近日，香港財團意欲耗費10億元左右收購順馳50%以上股權的消息不脛而走。而孫宏斌雖然對此已經表示否認，但據知情人士透露，目前，順馳的資金鏈已達到前所未有的緊張，孫宏斌雖然曾向合生創展、國美等巨頭拋去過“橄欖枝”，但都無果而返。“也許有關順馳的并購就是下一個亮點。”

而重慶有可能會成為地產并購的下一個焦點城市。

“宏觀調控之后，重慶經開區、北部新區等地有近10家房地產老總上門來和保利談土地轉讓事宜，這與此前的行為大不一樣。那時，總是保利地產主動登門拜訪，提出收購土地要求，即便如此，保利還是會經常‘坐冷板凳’。”保利地產的知情人士向記者透露，目前已看好數宗土地，約有千畝，正與地產商簽訂收購協議。

而國內工程巨頭中鐵五局在重慶的“并購攻勢”也備受關注。據悉，中鐵五局出資2億多元，并購廣廈集團兩大地塊，拿下大黃路“星月灣”、廣廈城第4期兩大項目，這兩個項目開發面積近30萬平方米。

本地開發商隆鑫地產已與本土另一開發商談妥，出資控股這家開發商在二郎一知名小區后續項目。目前控股細節基本敲定，只等雙方簽訂正式合同。

一切跡象都在表明，由地產并購所擦出來的火花將會越來越多。

一場土地與資金的博弈

“事實上，自去年國家對房地產土地及金融進行宏觀調控以來，開發商資金壓力日漸加大，高額的地價迫使許多過去靠‘關系’吃飯的開發商不得不面對‘資本競爭’新局面。”建設部政策研究中心副主任王玨林認為，在國家貫徹宏觀調控政策下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況，“一方面是一些手中有地但資金實力不強的中小房企因籌錢無門而著急，另一方面則是一些資金實力雄厚的大房企苦于手中無地而擱淺，在此背景下，房地產企業之間的收購兼并大潮自然變得勢不可擋。”

而事實也證明了，所謂的并購實質上就是一場土地和資金的博弈。

“萬科并購南都最主要的獲益就是土地。”一位萬科的知情人士向記者坦言，對南都實現整體并購就意味著萬科土地儲備的擴容。“南都的主要開發區集中于浙江、上海、江蘇，在長三角擁有數百萬平方米項目資源，這才是醉翁之意。”

去年底，金地通過“招拍掛”拿下的北京馬駒橋地塊雖然打破了金地進京后4年內土地儲備毫無斬獲的僵局，但是隨著近日這塊土地以“金地格林小鎮6”的形象啟動之后，金地又將陷入土地緊缺之急。

“北京市場中有地無錢的開發商非常多。”金地董事長張華綱坦言，目前，金地已在積極尋求合作項目。

“從過去兩年的情況來看，土地資源的稀缺性導致‘招拍掛’市場上的土地價格日益高企。由于收購公司股權是可以議價的，因此這種方式下的拿地成本往往低于‘招拍掛’。”中原地產華北區董事總經理李文杰在接受本報記者采訪時指出，由于并購的過程非常復雜，已經浮出水面的并購多是受前兩年宏觀調控政策的影響，而新一輪的宏觀調控還將加劇這種趨勢。

但是，有業內人士指出，即便是并購正在頻繁發生，但地產真正的“并購時代”遠沒有到來。“目前，許多的并購案都還停留在項目層面上，而真正的并購時代應該是公司層面上的并購居多。”

楊麗萍 來源：21世紀經濟報道