商業(yè)地產(chǎn)投資升溫

隨著國家嚴(yán)厲遏制高房價(jià)的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，住宅投資瞬間遭受重創(chuàng)，市場觀望情緒加重。由于商業(yè)地產(chǎn)此次沒有受到直接沖擊，“住宅黃了，商業(yè)紅了”成為市場新的流行語。 
在投資者開始對商業(yè)地產(chǎn)追捧時(shí)，很多開發(fā)商也把寫字樓、商鋪的銷售提到了住宅前面，那么作為一名消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇和把控商業(yè)地產(chǎn)呢？筆者結(jié)合成都市場現(xiàn)狀，略作分析，以期為消費(fèi)者提供參考。  

投資分析  

根據(jù)風(fēng)之鈴機(jī)構(gòu)對市場的監(jiān)測，目前投資寫字樓大約在10年到12年就能收回成本。以某均價(jià)為7500元/平方米的寫字樓計(jì)算，租金大約為70元/平方米（租金還有一年的上漲空間），一年收益為840元/平方米，這樣算下來，10年左右就能收回成本。隨著城市軌道交通、商業(yè)等的發(fā)展，寫字樓的升值速度也將加快。但是投資寫字樓存在投資金額巨大的問題，而且地下車位、交通變化、硬件配置、城市規(guī)劃等都將影響寫字樓的生命和價(jià)值，寫字樓還面臨升級換代的壓力。未來5年，成都寫字樓市場將迎來一輪急速放量期，屆時(shí)，寫字樓的競爭將變得異常激烈。  

目前，成都市面上在售的商鋪存在數(shù)量少且總價(jià)高的問題。市場上商鋪的供應(yīng)量很少，供需關(guān)系緊張。一旦有商鋪推出，根本不需要對外宣傳便被一搶而空。中大·君悅金沙商鋪推出后迅速售出；華宇 (論壇 新聞)·陽光四季底商開賣，90余套底商一次售出；龍湖·三千里社區(qū)商鋪剛剛開售一個(gè)月，售價(jià)就達(dá)到了5萬~10萬元/平方米，數(shù)十個(gè)商鋪也開盤即售出。對于普通購買者來說，口岸好投資回報(bào)率高的優(yōu)質(zhì)商鋪總價(jià)高，需要占用大量資金，并且搶到的難度也很大。所以在投資商鋪時(shí)，消費(fèi)者要看項(xiàng)目的整體打造，對商鋪后期的運(yùn)營、收益和項(xiàng)目進(jìn)行分析，同時(shí)還要看位置，因?yàn)樯虡I(yè)都存在一個(gè)養(yǎng)商期，位置上具有優(yōu)越性的商鋪養(yǎng)商期就短，租金上漲也較快，商鋪的升值空間才會大。  

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避  

過去，最有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能就是地段最好，價(jià)格最貴，但現(xiàn)如今，這一‘金科玉律’需要變更一下，因?yàn)樵诂F(xiàn)代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰。因此，投資者在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要著重考慮以下幾個(gè)方面的因素。  

首先，先天不足的商鋪不要選。 先天條件主要包括交通規(guī)劃，城市消費(fèi)水平和周邊商業(yè)氛圍。這些都是在短期內(nèi)不可改變的因素。其次，對開發(fā)商實(shí)力和品牌有質(zhì)疑的不要選。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)對資金要求高，對專業(yè)整合能力要求強(qiáng)。投資之前，一定要考慮開發(fā)者實(shí)力與品牌的綜合能力，最主要是考慮其有沒有過往同類產(chǎn)品的成功項(xiàng)目。然后，經(jīng)營管理跟不上的不要選。商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，在不成熟的營銷鏈中，開發(fā)商與投資者之間只是簡單的售賣關(guān)系，只要銷售成交，開發(fā)商就萬事大吉了。缺乏統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一政策，對市場放任自流，必然造成經(jīng)營困難。還有，定位模糊不清的不要選。每個(gè)商圈都有其合適的商業(yè)定位，定位就像魚和水一樣的關(guān)系，如果脫離了當(dāng)?shù)叵M(fèi)力與商圈特點(diǎn)，項(xiàng)目是很難做起來的。最后，投資回報(bào)低與風(fēng)險(xiǎn)高的不要選。購買商業(yè)地產(chǎn)的最終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)利潤收益不斷增值，判斷回報(bào)的最有效方式，是看租金收入是否能盡快回收前期投入。