萬科業績說明會三大問題成焦點

每經記者 王硯丹

    昨日下午3時，萬科在全景網投資者關系互動平臺舉辦的2008年度報告網上說明會，受到了投資者的高度關注。短短兩小時內，投資者們共計提出了將近300個問題。

焦點一：

對今年房地產市場的判斷

    在說明會上，有不少網友詢問公司對于房地產行業現狀的看法。對此，公司新任董秘譚華杰的回答相比年報中的表述似乎略顯樂觀一些。

    “房地產與宏觀經濟緊密相關，而全球經濟環境存在很大的不確定性，超出企業的預測可能，我們會堅持‘應變重于預測’的基本思路。當然，經過一年的調整，如果宏觀環境不發生新的重大變化，市場應該趨于穩定。而珠三角等調整啟動較早、調整較為深入的地區，成交量將率先恢復。”

    此后，譚華杰進一步補充道：“珠三角市場率先進入理性回歸，房價相對2007年高位已經充分調整，而房貸利率變化，進一步增強了購買力。如果宏觀環境不出現新的重大不利因素，可以說珠三角的房屋價格總體已經進入合理區間。”

焦點二：

如何控制費用

    由于在2008年年報中，萬科提到在成本和費用控制上暴露出諸多不足，并將成本控制作為2009年工作重點之一，因此這一問題也受到了投資者們的諸多關注。

    公司副總裁王文金向投資者們表示，“公司計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業收入的比例較2008年降低20%。采取的措施包括提升工作效率、簡化管理動作等。在融資管理上，將通過提高資金使用效率、選擇融資方式等，降低融資費用。”

    另外，由于在2008年年報中，萬科對存貨計提了高達12.3億元的存貨跌價準備，投資者們對公司目前在建和已建的項目狀況也非常關注。一位網名“寧波人”的投資者就詢問：“公司的已完工存貨有78億元之多，雖然占存貨的比例不高，但絕對數量還是不小，占凈資產和負債比例還是偏高，公司如何處理？”

    而王文金則認為，“這部分存貨中80%是完工不超過1年的，相對過去萬科40億元的平均月度銷量，78億元已完工存貨總量在可接受范圍內。”

焦點三：

融資與分紅

    為了應對行業寒冬，雖然手握高達200億元現金，在年報中，萬科仍然提出了“要進一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。”不過在路演中，萬科再次強調了再融資會“充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程，并且避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響。”

    由于去年萬科凈利潤達到40億元，卻僅僅提出了每10股派現0.5元的分紅方案（合計派現5.50億元），因此也有不少投資者對此提出了疑問。

    對此，譚華杰只是非常委婉的回答：“公司的分紅派息方案是在充分考慮投資者意愿、市場狀況以及公司自身發展情況下做出的。在分紅比例的問題上，投資者存在不同的看法。作為效力于股東的職業經理，我們只能盡力在其中取得一個平衡。”