四大行閉門會診地產脈象監管層預警房企崩盤

編者按：'房屋推盤量會繼續上升，可能出現量價雙跌。'有關監管高層在上述會議警示風險。銀監會的統計數據顯示，目前房地產信托融資成本高達12%-17%，赴香港發債利率為11%-15%。'部分房地產商存在資金鏈斷裂現象。'監管高層人士稱。

　　導讀：

　　監管層預防房企崩盤 稱部分地產商存資金鏈斷裂現象

　　媒體：中國銀監會啟動地產信托公司壓力測試

　　銀監會：加大對房貸檢查力度 確保調控嚴格執行

　　四大行閉門會診地產脈象：房企資金鏈持續承壓

　　新政擠壓房企“錢”途 信托融資成本超15%

　　上市房企日子難挨：52家房企19家中期業績報憂

　　下半年房企資金供需缺口加大

　　調查：監管層預警房企崩盤 你相信中國樓市已跌無可跌嗎？

　　監管層預防房企崩盤 稱部分地產商存資金鏈斷裂現象

　　融資平臺、房地產、過剩產能領域，正成為當下最重要的三大信貸風險

　　7月20日下午，中國銀監會召開第三次經濟金融形勢通報會議，會中通報了當下三大信貸風險敞口，也打消了業界對下半年信貸管控放松的樂觀預期。

　　商業銀行截至6月末的地方融資平臺貸款達7.66萬億元。銀監會首次通報了這類貸款的風險狀況：認為目前存在嚴重償還風險的貸款，占比23%。這意味著融資平臺貸款的風險敞口約在1.5萬億元。而同期銀監會公布的整個銀行業的撥備約在1.3萬億元。

　　'這是為了警示銀行和地方政府，盡快就化解地方融資平臺貸款風險共商對策。'一位銀行界人士稱。

　　房地產貸款風險也不容樂觀。上述會議通報了前期壓力測試結果，在房價下降30%、利率上升108個基點重度前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點。

　　產業結構調整造成的行業信貸風險被視為第三大風險，'目前部分'兩高'(高污染、高耗能)行業貸款的不良率已有所反彈。'銀監會高層如是說。

　　在此番會議召開前，業界一度預期下半年會放松信貸管控，建銀國際甚至表示很可能會在7月放松對信貸限額的控制，預期三季度貸款增長強勁。有多名分析師更是明確指出房貸將是最先松動的領域。但銀監會主席劉明康在上述會議上強調：'政策不放松，要確保政策的延續性。'

　　平臺貸款過年關

　　'年底就是一個坎。'一家大行授信部總經理不無憂慮。他擔心對融資平臺公司債務進行的全面清理中，地方政府會想方設法把債務擺脫掉，'合并一些城投公司，把沒有收益的部分甩出去。'

　　一位地方銀監局負責人告訴本刊記者，銀監會統計的融資平臺正常項目貸款占比還不是'最后的數'，還需要各部門互相參照，年底才會有確定數據出來。

　　他坦承，銀監會對待融資平臺風險清理的態度，相對其他部門更為嚴厲，如地方政府融資平臺債務分為因承擔公益性項目建設舉借和因承擔非公益性項目建設舉借兩類，'按國務院的口徑，對公益類項目不能再放貸，但是銀監會新設有一個準公益類項目，是指一些現金流不夠、資本金不實、抵押品不全的項目，也不能予以發放貸款。'

　　'財政部和銀監會正在制定針對地方融資平臺貸款分類的具體標準。'知情人士透露，在銀監會第一階段'解包還原'工作結束的背景下，具體操作標準應會在近期出臺。

　　'(接下來)一個月內要完成清查分類，建立臺賬，推動銀政對賬，銀政對話。'銀監會主席劉明康在上述會議上要求，不僅要匯總各家銀行的情況，也要匯總各個地區的地方債務情況。

　　銀監會初步統計結果顯示，目前融資平臺中項目現金流能夠覆蓋償還本息的貸款約有2萬億元，占比27%，抽樣檢查后，可作為正常項目貸款；第二類是第一還款來源不足，必須依靠第二還款來源覆蓋本息的貸款，有4萬億元左右，約占50%；第三類為項目借款主體不合規，財政擔保不合規，或本期償還有嚴重風險(貸款挪用和貸款做資本金)的貸款，占比23%。

　　銀監會在上述會議作出安排：9月與10月，銀監會、銀行業協會等將有債權的銀行聯合起來，選擇風險敞口最大的銀行做主牽頭行，負責資產保全并與地方政府協調，主要針對第二類貸款和第三類貸款和地方政府談判，以求做到'第二類貸款做實、第三類貸款規范'，并分類處理清理后的存量貸款，到年底前，依靠貸款的風險質量狀況重新分類、提足撥備，做好壞賬核銷。

　　'所謂對話，其實就是與政府溝通。因為有些項目主管部門并不知道下面的負債情況，有些省里不知道市里的情況，市里不知道區里的情況，逐級都要對應。'上述銀監局負責人表示，對話是一個思想統一的過程，比如一些大型土地儲備中心，政府就認為不是融資平臺，又如有的平臺公司里含有上市公司，那就要找其大股東國資委談，'如此三番，估計要到明年的二三月份才能完成。'

　　預防房企崩盤

　　'房屋推盤量會繼續上升，可能出現量價雙跌。'有關監管高層在上述會議警示風險。

　　銀監會的統計數據顯示，目前房地產信托融資成本高達12%-17%，赴香港發債利率為11%-15%。'部分房地產商存在資金鏈斷裂現象。'監管高層人士稱。

　　'近期信托的融資成本多數集中在15%-18%的水平。'一位信托公司房地產部人士表示，銀監會的數據較低，是因為大中型的房地產企業單筆融資額大，相對于信托公司議價能力比較強，從而拉低了平均水平。

　　銀監會內部人士表示，下一階段，首先要控制好土地儲備貸款，控制土地抵押率，貸款去向管理；其次要加強開發商的風險管理，對開發商進行名單式管理。

　　銀監會已將住建部給定的較好開發商名單下發給了商業銀行，且正爭取住建部提供資質較差的開發商名單，以要求銀行對此類公司貸款更加謹慎，并結合實際情況控制貸款的乘數。

　　劉明康則表示，國土資源部開展了為期五個月的集中整治，商業銀行應密切配合，對閑置土地進行排查。他還要求進一步加強房地產開發貸款風險管理，持續深入開展房地產及相關行業貸款壓力測試。

　　銀監會最新壓力測試匯總數據顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的重度前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

　　'銀行和銀監會會持續開展房地產壓力測試，關注房價跌幅較大的地區，做好跟蹤分析，也要對房地產關聯度大的三大行業，如鋼鐵、水泥、建材行業做壓力測試。'前述監管人士表示，貸款/房價比在70%-80%左右的貸款近1萬億元，而銀行體系與房地產上下游行業的貸款余額更大，且很多是信用貸款，與房地產市場密切相關。

　　一位大行信貸部人士介紹說，最近主要針對囤地的房地產企業，有相關記錄的企業，后期會受到明顯限制，'各大行本身對房地產開發貸款就實行名單制管理，未進入名單的企業不放貸，與監管部門的名單應該不會有太大的差別。總行層面一般只給2A以上的企業放貸，差一點的多數是分行層面在做。'

　　在房地產政策一再收緊的情況下，二線、三線城市房地產商的拿地熱情明顯下降。'寧波市7月下旬掛出八塊地，有六塊流拍。'一位接近交易的人士表示，中小城市的地產商為保持現金流，已經主動收縮業務，除了部分前期高價拿地的地產商資金較緊，多數房地產企業現金流仍較為充裕，'只要不出臺更嚴厲的政策，問題都不會太大。'

　　過剩產能行業風險

　　在產業結構調整的背景下，銀行從產能過剩行業退出力度雖在加大，但風險也在加大。'這導致部分企業償債能力發生變化，目前部分兩高貸款的不良率有所反彈。'監管高層透露。

　　多家銀行此前已對一些項目的信貸狀況進行摸底排查，如節能減排和淘汰落后產能項目，摸底排查情況已于6月底上報。

　　監管高層介紹，今年要關停小火電機組1000萬千瓦、煉鋼600萬噸、水泥5000萬噸等，而節能減排的現狀是'一季度反升、二季度持平，三四季度找回來，任務全壓在三四季度。銀行就面臨涉及關停企業的債權風險。'

　　'國家正研究差別性執行電價、水價，增加資源稅的調控，這些政策正導致部分企業償債能力發生變化。'該高層稱。

　　因此，銀監會在上述會議上明確要求銀行與地方有關部門密切聯系和溝通，及時獲取淘汰產能企業名單、違規企業名單，并嚴控'高耗能、高排放'、過剩產能、落后產能等'三類'行業項目的授信，嚴格進行貸款風險分類，相應提足撥備，加大核銷和處置工作力度，并運用差別定價、經濟資本占用、提取專項撥備等工具，有效抑制對'三類'行業的貸款沖動。

　　根據監管要求，對鋼鐵、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅風電設備等六大產能過剩行業及造船、發電設備、重型裝備和通用機械等四大潛在產能過剩行業的新開工項目，其授信必須由銀行總行統一審批。

　　銀監會相關人士已明確表示，對于已經發放的過剩產能貸款，如有壞賬，就要及早暴露。(財新網)