深圳成交量恢復暗藏玄機珠三角樓市乍暖還寒
珠三角樓市的“暖潮”，實質是在政策效應和房價調整之后所展示的平衡，能否持續尚有待觀察。
剛性需求對樓價比較敏感，開發商和炒家不理智地調高樓價，未來極有可能再現成交萎縮、有價無市的現象。
3月21日，位于深圳市龍崗區的萬科第五園景臺銷售處人聲鼎沸。中國證券報記者在現場看到，上午10點左右，選房已經進行了1個小時，但仍有近20位客戶在排隊。而最讓記者吃驚的是，其樓價較去年國慶節竟然上漲超過一成。萬科第五園的熱銷，恰是珠三角樓市剛性需求釋放帶來的“小陽春”的縮影。
房價漲虛張聲勢
廣東省房地產協會統計顯示，今年1至2月廣東省商品房屋銷售面積534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。尤其是進入2月份以后，珠三角主要城市的房地產市場均出現不同程度的“回暖”。其中，深圳1至2月新建商品房銷售面積、住宅銷售面積和二手住房成交三大重要指標同比都有超過170%的增長。
廣東省房協會長蔡穗聲認為，全國各地房地產市場表現不平衡，珠三角區域經過一年多時間的深度調整，當前的“暖潮”實質是在政策效應和房價調整之后所展示的平衡，能否持續尚有待觀察。
而對于開發商嚷嚷提價這一現象，戴德梁行分析人士指出，開發商表面上進行提價，是抓住消費者買漲不買跌的心態，更有助于營造新房熱銷的場面，但實際價格并未提高。從最近每日成交數據來看，實際成交價格仍然保持穩定，甚至略有下降。
“我連續一個多月監測深圳樓市成交數據，新房均價一直保持在10500元/平方米左右，寶安區均價在9000元/平方米以上，龍崗區均價則在7000多元。對于有誠意的購買者，開發商私下里有很多優惠，價格還是保持穩定。”戴德梁行這位分析師告訴中國證券報記者。
“我們賣的全部是現樓,即買即住。從3月14日開始下調了價格,均價1.2萬元/平方米,僅兩天就賣了15套。”近日位于深圳市南山區的云棲西岸閣相關負責人告訴中國證券報記者，云棲西岸閣2007年底開盤,當時均價1.55萬元/平方米。銷售現場許多購房者表示,他們都是該盤誠意客戶,因為之前價格高而持續觀望,現在見價格下調而出手。
對于片區樓盤云集的樓盤來說，樓市回暖并未改變促銷格局，能夠脫穎而出才是上策。“珠三角樓市庫存量大，開發商提價實際上是阻礙自己銷售，而給競爭對手快跑的機會。所以我們一直在建議開發商不要盲目提價。”從事一手房代理的世聯地產深圳區域總經理朱敏表示。
廣州市國土局數據也顯示，2月份市場均價為8011元/平方米，結合以粵15條為代表的宏調新政出臺，不少業內人士作出了樓價已經站穩并將繼續回升的判斷。然而，從廣州樓市整體價格走勢來看，事實恰恰相反。中國證券報記者查找國土房管局歷史分析報告看到，廣州樓市自2008年價格一路下滑，今年2月份才剛剛創下新低，與去年2月份的9303元/平方米相比，降幅達到14%。如果縮小到區域范圍，廣州十區樓價也只是升降持平的“五五開”的情形。
有業內人士表示，今年房價與2008年“價格戰”不同的是，趨勢發生了分化，尾盤較少、資金寬裕的樓盤開始漲價或者減少優惠，而面積較大的新開樓盤則仍在促銷。“現在市場活躍了,房子好賣,之前定價較低、銷售較好的樓盤也就敢漲價了，但漲價與否、漲多少，都會有不同的考慮，所以價格走勢就出現了分化。”諾德國際相關負責人說道,他認為現在普遍熱銷的市場行情，已改變之前各盤之間競相低價促銷的競爭局面。
成交量背后也有炒作
在廣東提振樓市15條措施出臺兩周后，珠三角樓市尤其是廣、深兩地成交量再度回升。三成以上主流在售樓盤開始進行表面漲價，個別樓盤每平方米甚至標價提高2000元，加上一些未解套的炒家以及地產中介，更開始哄抬二手樓價，個別樓盤進行捂盤，造成一種短缺的假象，誘發新買家入場。世聯地產董事長陳勁松擔心，開發商和炒家不理智地調高樓價，未來極有可能再現成交萎縮、有價無市的現象。
業內人士指出，廣東不少開發商還在堅持牛市思維，一些樓盤是故伎重演，采取“少量多批”推出樓源的手法，通過多積累客源少放房源的方式反復炒作熱銷，甚至通過“多次開盤、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。如深圳某著名“日光盤”宣稱開盤一日售完，實則已經蓄客長達一年已久，開盤當日只是召集客戶集中簽約。
對于廣東省樓市新政的取消“限外令”，開發商同樣加以格外渲染。而事實上，目前炒家的構成也發生巨大變化，受全球金融危機的影響，港澳臺的炒家比例大幅減少，韓國炒家全線撤退，現在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此取消限外令對樓市產生反轉推升作用不大。但這作為一種炒作概念，開發商卻開始誘導本地的炒家不顧一切投入樓市。
而深圳知名地產人士牛刀則告訴中國證券報記者一則猛料，樓市成交回暖背后不乏假按揭。中國證券報記者查閱深圳市國土局網站行政審批欄目不難發現，諸多熱點樓盤出現許多購房者一個人名下一天之內預售商品房就登記10套、15套甚至20套，通過加總發現有個別人名下房產共計超過百套。
牛刀告訴記者，盡管央行和銀監會一再重申，二套房貸并沒有松綁，但實際上很多城市已經取消，甚至連外資購房都可以采取二成首付，不管是自住，還是改善，還是投資，只要你買樓，銀行基本一律二成首付。
“房地產市場已經進入周期性調整，它不是一般性的調整，而是一段時間的調整。”廣東省房協會長蔡穗聲表示，從宏觀層面分析，廣東房地產市場態勢依然嚴峻，前兩個月全省房地產開發完成投資259.72億元，同比大降17.1%，增速同比大幅回落64.3個百分點。開發資金來源也趨緊，同期房地產開發3671個項目，本年資金來源合計1199.40億元，同比下降12.3%。
投資者未輕舉妄動
房價租金比一向被視為判斷樓市投資價值的一條標準。中國證券報記者對深圳全市16個主要片區的典型樓盤進行調查發現，有13個片區都超過了國際標準300：1的上限，最高比值更達到540：1。按照深圳市2月份平均房價和租價計算，房價租金比也達到了306：1。這就意味著房價偏離了合理的價值，投資價值較小且存在泡沫。
職業投資客鄒建民說，如果把房價租金比換算成租金回報率，300：1的租金回報率就是4%，而540：1就只有2.2%，這么低的回報率肯定不具備吸引力。而專家認為，宏觀經濟不明朗，租金仍有下調壓力，房價租金比有進一步提高的趨勢。
而從土地價格方面看，珠三角土地流拍現象依舊多見，眾多成交的地塊也是以底價成交。以萬科為例，2008年其獲取土地的平均成本約為2059元/平米，已經接近2006年1861元/平米的水平，較2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地產公司的地價成本走勢也與之類似。業內人士估計，隨著拿地成本的走低，未來房價走低也許是一種趨勢。
記者在樓盤現場看到，近期前來看房的仍以首次置業者和改善性需求購房者為主，多數投資者仍未敢輕舉妄動。深圳中原地產總經理李耀智表示，大約有10%投資客進入樓市。滿堂紅首席研究員龍斌也認為，目前成交放量是過往積蓄了幾乎大半年時間的剛性的首次置業與換房需求的集中釋放，投資性需求入市謹慎，高端的保值型多次置業買家多數處于觀望狀態。他表示，目前樓價上行空間十分有限，剛性需求對樓價比較敏感，一旦樓價上行，不會出現2007年以前那種追漲效應。