整體拍賣無人接盤時(shí)代廣場分拆叫價(jià)遭遇冷場

與天河城、正佳廣場、香港太古匯同列廣州天河商圈四大購物中心之一的時(shí)代廣場如今卻時(shí)運(yùn)不濟(jì)。在連續(xù)兩次整體拍賣流拍后，第三次降價(jià)再拍，依然乏人問津。鑒于時(shí)代廣場三次整體拍賣流拍，日前，該物業(yè)一至十二樓層部分房產(chǎn)化整為零繼續(xù)叫賣，但最終分拆的22個(gè)標(biāo)的只拍出4個(gè),仍有18個(gè)標(biāo)的流拍。

整體拍賣無人接盤

與眾多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，廣州時(shí)代廣場是地道的國字號(hào)出身。它由廣東四大國有資產(chǎn)管理公司廣東省廣業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司屬下廣業(yè)工業(yè)建設(shè)集團(tuán)的房地產(chǎn)公司投資建造，建筑面積共12萬平方米，于1999年竣工，位于廣州市最具代表性的高端消費(fèi)場所天河北路。周邊有廣州地標(biāo)建筑中信廣場、大都會(huì)廣場、廣州國際貿(mào)易中心等多個(gè)商務(wù)辦公樓。目前以廣州友誼等為主力店。

“時(shí)代廣場處于廣州CBD區(qū)，但位置略偏離于商圈核心地帶。其周邊以寫字樓為主，相關(guān)商業(yè)配套、商業(yè)氛圍沒有天河路濃厚。另外，該處交通不是很方便，目標(biāo)消費(fèi)層只能以自駕車到達(dá)。”與時(shí)代廣場關(guān)系密切的人士透露，為此該廣場人流一直不旺，而租戶的流動(dòng)性也相對(duì)較大。

事實(shí)上，2006年4月29日，受廣州市中級(jí)人民法院委托，4家拍賣行已對(duì)時(shí)代廣場1至12層的商鋪和寫字樓進(jìn)行聯(lián)合拍賣。據(jù)知情人士透露，時(shí)代廣場經(jīng)營未達(dá)到預(yù)期，而時(shí)代廣場的開發(fā)商廣州市金順房地產(chǎn)開發(fā)公司等與廣州市新鳳農(nóng)村信用合作社存在信貸糾紛，因此被法院作強(qiáng)制拍賣處理。根據(jù)掌握的資料顯示，這次拍賣標(biāo)的包括時(shí)代廣場1~12層中的85間商鋪和63間辦公物業(yè)，建筑面積共46640.6289平方米，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為6.2672億元。

但是由于此次起拍價(jià)相對(duì)較高，物業(yè)規(guī)模較大，第一次拍賣無人交納保證金，時(shí)代廣場最終流拍。今年5月，時(shí)代廣場起拍價(jià)降低1.2億元至5.0138億元，但仍無買家登記問津，致使第二次拍賣會(huì)同樣流拍。拍賣行有關(guān)人士認(rèn)為，二次流拍可能因?yàn)闃?biāo)的整體捆綁拍賣，對(duì)于大買家而言，難以將商鋪和寫字樓一并拿下，同時(shí)不利于統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

小投資者借分拆入市

9月8日，時(shí)代廣場第三次拍賣，整體起拍價(jià)將從最初的6.2672億元降至4.5億元。結(jié)果由于無人交納保證金，再次流拍。隨后，聯(lián)合拍賣的四家拍賣行將整體物業(yè)分拆為22個(gè)小標(biāo)的進(jìn)行拍賣。

“第三次整體拍賣的均價(jià)初步折算為9600多元/平方米，其中寫字樓最低起拍價(jià)4030元/平方米。這一價(jià)格就天河北商圈而言，相對(duì)便宜，但對(duì)于整體入市的投資者而言，并不是小數(shù)。”參與拍賣的一家拍賣行負(fù)責(zé)人向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，地產(chǎn)商主要看中的可能是時(shí)代廣場的寫字樓部分，但對(duì)于商場部分，大多數(shù)地產(chǎn)商缺少后期經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，整體拿下有一定難度。何況，該物業(yè)年代已久，許多硬件條件以及商鋪劃分與現(xiàn)在有很大差距，修改起來再投入成本較大。拍賣前他們就預(yù)計(jì)，捆綁商場、寫字樓一起出售，能接下該盤的投資者不多。

據(jù)了解，當(dāng)天分拆的22個(gè)小標(biāo)的最終拍出4個(gè)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這4個(gè)標(biāo)的中，唯一屬于商場商鋪的是7號(hào)標(biāo)的，面積947.2891平方米，起拍價(jià)成交，共753.4萬元，平均7953.22元/平方米。而余下三個(gè)標(biāo)的則為單價(jià)較小、位置較好的寫字樓物業(yè)，拍賣價(jià)在6962.34 元/平方米~8309.14元/平方米,拍賣階段競爭激烈。但總體而言，成交的4個(gè)標(biāo)的是所有22個(gè)標(biāo)的中總成交價(jià)最小的物業(yè)。

“我們購買物業(yè)主要是用于投資，但現(xiàn)在分拆的標(biāo)的投入相對(duì)而言仍然較大，這可能阻止了投資者的入市熱情。而商場物業(yè)，分拆拍賣不利于今后的統(tǒng)一經(jīng)營、管理，我們對(duì)后期經(jīng)營沒有把握。”不過，拍下18號(hào)標(biāo)的的羅先生向記者透露，今次成交價(jià)格低于周邊物業(yè)的市場行情，投資收益應(yīng)該不錯(cuò)。(田愛麗)

來源: 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)